Die zweite Miete: Welche Betriebskosten der Mieter nicht zahlen muss (1)

Betriebskosten werden zum Teil, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Fraglich ist, wie sich das mit Kosten für bestehende Wohnungen in einem Mietobjekt verhält.

Grundsätzlich hat der Vermieter für Wohnungen die leer stehen, weil diese beispielsweise schwer zu vermieten sind, die Kosten zu übernehmen. Kosten für die Straßenreinigung, die Grundsteuer und ähnliches fallen für das Mietobjekt auch bei Leerstand weiterhin an. Das Risiko, eine Wohnung vermieten zu können oder nicht, fällt allein in die Sphäre des Vermieters, weshalb dieser die Kosten für leerstehende Wohnungen zu tragen hat. Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung die Gesamtfläche des Mietobjektes daher nicht um die Fläche der leerstehenden Wohnungen reduzieren.

Auch bei verbrauchsabhängigen Kosten, wie beispielsweise Heizungskosten sind die leerstehenden Wohnungen zu berücksichtigen. Die auf bestehende Wohnungen anfallenden Flächen sowie deren Verbrauch darf der Vermieter ebenfalls nicht aus der Abrechnung heraus rechnen.

Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass ein Teil der Kosten nach der Fläche sowie ein Teil der Kosten nach dem Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden. 30 Prozent bis 50 Prozent der Kosten werden nach der Fläche auf den Mieter umgelegt. Die übrigen 70 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet.

Steht ein beträchtlicher Teil der Wohnungen leer, so kann eine Umlage der verbrauchsabhängigen Kosten in Höhe von 70 Prozent den Mieter benachteiligen. Bei sehr hohem Leerstand kann daher eine Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis 50-50 (Fläche-Verbrauch) angemessen sein. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, leerstehende Wohnungen zu beheizen. Allerdings muss er dafür sorgen, dass die Mieter die eigenen vier Wände ausreichend (auf 20 bis 22 Grad) beheizen können. Selbstverständlich hat auch eine Ablesung der Verbrauchswerte für leerstehende Wohnungen zu erfolgen, denn diese Kosten trägt der Vermieter.

Allerdings: Die Mehrkosten, die einem Mieter neben einer leerstehenden Wohnung gegebenenfalls anfallen, hat der Vermieter grundsätzlich nicht zu tragen. Ein erhöhter Wärmeverbrauch stellt keinen Mangel der Mietsache dar und führt daher auch nicht zur Berechtigung, die Miete zu mindern.

Susann Staake ist seit 2005 als Rechtsanwältin zugelassen. Seit 2008 ist sie Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Derzeit absolviert Rechtsanwältin Staake die Ausbildung zur Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Sie berät Verwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Eigentümer und Mieter in allen Fragen rund um das Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Rechtsanwältin Staake ist in der auf das Immobilienrecht spezialisierten Sozietät Sommerfeld van Suntum Frick Rechtsanwälte, Petersstraße 15, 04109 Leipzig tätig. Außerdem ist Rechtsanwältin Susann Staake als Lehrbeauftragte der Universität Leipzig tätig und führt regelmäßig Seminare für Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentümergemeinschaften durch.