Frage: Wie hoch muss die Mindesttemperatur in einer Wohnung im Winter sein?
Susann Staake: Mieter haben Anspruch auf eine beheizte und warme Wohnung. Die Zentralheizung muss so eingestellt sein, dass eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius erreicht wird, und zwar in der Zeit zwischen 6 Uhr morgens und 23 bzw. 24 Uhr. Nicht geheizt werden muss dagegen in den Nachtstunden zwischen 24.00 Uhr und 6.00 Uhr morgens. Die Heizperiode beginnt regelmäßig am 01.10. und dauert bis zum 30.04.
In welchem Zeitraum muss der Vermieter für die Reparatur einer defekten Heizung sorgen?
Der Vermieter ist für das ordnungsgemäße Funktionieren der Zentralheizung verantwortlich, er muss unverzüglich, das heißt so schnell wie möglich Abhilfe schaffen, gegebenenfalls die notwendige Reparatur in Auftrag geben.
Hierzu muss er jedoch von dem Mangel Kenntnis haben. Der Mieter muss den Vermieter also immer informieren.
Fällt die Heizung am Wochenende aus, und sind der Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch nicht zu erreichen, muss der Mieter nicht unbedingt bis zum Wochenanfang im Kalten sitzen. In Notfällen kann der Mieter selbst die Handwerker bestellen. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Vermieter informiert hat und nichts veranlasst wurde oder aber der Vermieter nicht erreichbar war. Der Vermieter muss die entstandenen Kosten ersetzen, aber nur soweit es sich um notwendige Kosten handelt. Kann zum Beispiel ein undichter Heizkörper repariert werden, darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen.
Ab wann ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt und wie hoch kann diese sein? Was ist zu beachten, wenn ich die Miete mindern will?
Solange die Heizungsanlage nicht ordnungsgemäß arbeitet, kann der Mieter die Miete reduzieren. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar. Nur bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Dies betrifft jedoch nicht zwingend den Mietzins für den gesamten Monat, sondern nur für die Tage, an denen die Temperaturen nicht erreicht wurden. Daher ist zu raten, dass der Mieter die Temperaturen in der Mitte des Raumes regelmäßig misst und protokolliert. Natürlich ist eine Minderung auch dann nicht gerechtfertigt, wenn die Außentemperaturen mild sind.
In jedem Fall sollte der Mieter jedoch den Vermieter über den Heizungsausfall informieren und um unverzügliche Beseitigung der Störung bitten.
Welche Pflichten hat der Mieter, wenn die Heizung ausfällt?
Der Mieter muss den Vermieter informieren, so dass dieser die Möglichkeit hat, die Heizung reparieren zu lassen und weitergehende Schäden von der Mietsache abzuwenden.
Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob der Mieter heizen muss, wenn er im Winterurlaub ist. Wenn der Mieter sich nicht in der Wohnung aufhält, ist er zwar grundsätzlich nicht verpflichtet zu heizen. Aber er muss dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung durch Unter-Temperaturen eintreten. Der Mieter muss also Sorge dafür tragen, dass die Heizung oder die Wasserleitungen nicht einfrieren. Für etwaige dadurch entstandene Schäden muss der Mieter dann aufkommen.
Außerdem muss der Mieter mindestens so viel heizen (und auch lüften!), dass an den Innenwänden der Wohnung keine Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden auftreten. Oftmals besteht darüber Streit.
Was gibt es sonst noch zu beachten, gibt es eventuell aktuelle Gerichtsurteile zum Thema?
Vorsicht bei Selbstbeseitigung des Mangels. Das Amtsgericht Münster (AZ. 4 C 2725/09) hat sich mit dem Ausfall der Heizung und der Unerreichbarkeit des Vermieters befasst. Generell ist für Wohnungsmängel und deren Beseitigung der Vermieter zuständig. Ist dieser aber nicht erreichbar und es fällt am Wochenende mitten im Winter die Heizung aus, darf der Mieter einen Notdienst auf Kosten des Vermieters bestellen. Es muss sich allerdings wirklich um eine Notmaßnahme des Mieters handeln, die zur Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist und keinen Aufschub duldet.
In einem Fall hatte eine Mieterin eigenmächtig einen Installateur mit einer Heizungsreparatur beauftragt und wollte danach die Rechnung vom Vermieter ersetzt bekommen. Die Mieterin hatte es jedoch versäumt den Mangel anzuzeigen, die umgehende Beseitigung des Mangels war auch nicht notwendig. Das Gericht hatte in dem Fall entschieden, dass der Vermieter diese Kosten nicht ersetzen musste. BGH Urteil vom 16.01.2008 (VIII ZR 222/06).
Susann Staake ist seit 2005 als Rechtsanwältin zugelassen. Seit 2008 ist sie Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Derzeit absolviert Rechtsanwältin Staake die Ausbildung zur Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Sie berät Verwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Eigentümer und Mieter in allen Fragen rund um das Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Rechtsanwältin Staake ist in der auf das Immobilienrecht spezialisierten Sozietät Sommerfeld van Suntum Rechtsanwälte, Petersstraße 15, 04109 Leipzig tätig. Außerdem ist Rechtsanwältin Susann Staake als Lehrbeauftragte der Universität Leipzig tätig und führt regelmäßig Seminare für Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentümergemeinschaften durch.
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